成都二手房产垫资解押和成都法拍房贷款怎么操作?有什么风险吗

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大部分人在卖二手房时都是去银行办理贷款的,若中途因为个人原因还不起债务了就可以将房子卖出去。但条件是要先去银行进行解压才能正常上市交易。所以有不少卖家自己不出资解押,反而让买家垫资解押。这种情况存在的风险性是很大的,考虑到安全问题,建议大家不要购买这类二手房。

法拍房虽然不限购,不限售,但是有一条非常大的弊端影响着购买法拍房,那就是必须全款。而且是必须在竞拍成功后15天内把全款交给法院,否则就构成了违约。成都二手房产垫资解押和成都法拍房贷款怎么操作?有什么风险吗

下面对二手房和法拍房这两种情况分开阐述:

二手房垫资解押安全吗?

案例一

市民陈女士看到了江南一套房,这套面积为120平方米的三房两厅是2007年交付使用的。卖家叫价4500元/平方米,觉得价格适中,她决定购买。

卖家提出,房子还有约25万元的贷款,要求陈女士先垫资解押,然后再办理过户手续。因为不想错过这笔交易,陈女士同意了卖方的要求,同时在合同中标明,她垫资的这25万元作为购房的首付款。

但是,让陈女士想不到的是,她把钱转到贷款银行后却得知,由于卖家已经多次逾期不交款,银行已经起诉卖家。现在既然贷款已经还清,银行方面可以撤诉,但涉及的律师、撤讼等相关费用1000多元,要由卖方承当。卖家认为,陈女士已经帮他垫资还清贷款,这1000多元费用他不应承担,为此与银行方面扯起了皮。看到自己付出了25万元,房子却迟迟未能办手续,陈女士焦急不已。为了避免更大的风险,她掏钱支付了这本不该自己承担的1000多元钱。

某中介公司市场部经理耿先生介绍,他在今年6月接待了一单业务,当时卖家以4800元/平方米出让一套四房两厅房子,买家已经交付一万元定金,并愿意垫资40万元帮卖家解押。由于卖家有急事,办理过户手续一事暂时停了下来。

7月中旬,卖家返回南宁时发现,同地段的房子已经了几百元/平方米,遂以不办理过户手续等手段,想把售价提高。后,见买家不同意提价,卖家想违约赔偿一万元把房子收回另卖。买家、中介方为此多方奔波,后这笔交易才成交。“如果这笔买卖达不成,40万元解押款滋生的问题麻烦就大了。”耿先生说。成都二手房产垫资解押和成都法拍房贷款怎么操作?有什么风险吗

市场:买家替卖家解押成潜规则

由于房子是大宗商品,不少购房者都是通过银行贷款来购买。二手房交易中,由买家替卖家解押已经成为行业潜规则。

东葛路一家房产中介公司业务员介绍,他们公司代理的房源,除了房改房外,九成以上的商品房是按揭购买的。目前对买家还是卖家还款解押,国家并没有明确规定,不少卖家在出让房子时,都要求由买家垫资解押。

“房子还没买,就先交大笔钱帮卖家还贷款,遇到风险怎么办?”对此,业务员解释说,这需要由买家仔细掂量,“是有一定风险,但众多人还不是这样解押后达成交易”。

一些业内人士介绍,其实有的卖家并不是没有资金解押,他们是想尽量不占用自己的资金,好让资金发挥更大作用,达到”钱生钱“;。由于买家垫资解押越来越多,卖家就干脆享受潜规则带来的便利。

以前在央行没有取消转按揭和加按揭前,不少二手房在交易时由买家解押、还款。叫停转按揭和加按揭后,就需要买方或卖方筹钱解押。

随着楼市调控政策的进一步加强好多地方的房价都在或多或少的降低,不少人看中这点认为现在正是换房的好时机,相比之下买二手房的人要比买新房的人更多,因为二手房不但价格比新房低,而且周边的配套设施也较完善。

不过买二手房有一个劣势那就是房东的贷款可能存在没还完的情况,如果需要过户,房东很可能要求你先行垫付资金帮他还清贷款。这时你需要找第三方担保机构办理“垫资”业务。

好多人认为不用通过担保公司自己就可以先行垫付,因为第三方垫资肯定要支付利息不划算,如果你这样想就错了,这其中涉及到的并不只是钱是否足够垫付的问题,还存在一定的风险性。

因为自己私下为房东垫付贷款后一旦出现坐地起价,出现业主不履行合同的情况产生纠纷,后续会很麻烦。成都二手房产垫资解押和成都法拍房贷款怎么操作?有什么风险吗

成都法拍房贷款的两种方式

一、按揭

法拍房和正常二手房和新房一样,同样可以按揭。不同的是法拍房的按揭手续必须在竞拍之前走完,也就是必须在参与竞拍之前联系银行,通过您提交的一部分资料银行审核最高给审核多少额度,而且要保证拍的这套房产可以按揭。

第一步:审核资质。提供身份证、户口本、结婚证(离婚证)、收入证明、工作证明、银行流水等资料,供银行审核资质。银行根据提供的资料确定可以贷款的最高额度是多少。

第二步:审核房产。银行要审核将要参与竞拍的房产能够按揭。首要条件就是该套产权有产权证可以办理抵押。如果将要竞拍的房产只有购房合同没有房产证是不能够做按揭贷款的。

第三步:准备首付款并参与竞拍。银行按揭的最高额度是七成,根据各个地方的不同可贷额度不同。法拍房虽然不限购,不限售,但是银行限贷。如果竞拍人名下有其他住房贷款,那相应的首付款也要准备的更多。

二、全款抵押

参与法拍房竞拍,如果自己没有全款也没有关系,只要看准竞拍的房产有溢价空间,那么这套房产就可以采用现房抵押的方式进行拍卖。简单来讲,就是先找人垫资,再抵押房产还清垫资款。

第一步:审核资质。跟按揭一样,垫资机构也必须要审核竞拍人资质,根据竞拍人资质确定可以融资的最高额度,然后根据额度参与竞拍。

第二步:参与竞拍。确定竞拍之前,必须保证房产是成套住宅,有房产证,可以快速过户,能够办理银行抵押。

第三步:垫资。竞拍成功后,由出资人垫付资金给法院。

第四步:银行抵押。过户后房产归属竞拍人所有,竞拍人在找合适的银行申请房产抵押贷款,贷款成功后还清出资人垫资。

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