法拍房增值税怎么收?在成都购房的你一起了解下

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法拍房的税费一直是客户咨询的比较多的问题,关于法拍房的税费,就是从业人员也需要仔细核对。下面通过法拍房的税费案例和问答一起了解下:法拍房增值税怎么收?在成都购房的你一起了解下

税费咨询问题

问题:法拍房现在征收的增值税的征收标准是5.6%吗?个人所得税是按照3%征收还是差价的20%征收?

回复:

您好:

您咨询的问题已收悉,据您提示的信息答复如下:

关于您咨询的“拍卖房产增值税如何征收”,建议参阅《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的相关规定:“一、营改增试点期间,试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策……(八)销售不动产。1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。6.小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。10.个体工商户销售购买的住房,应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。11.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。” 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。……”被拍卖房产的情况不同,应缴纳的增值税也不同。

关于个人所得税,建议参阅《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)的规定:“根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2007〕38号)和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定精神,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。”

上述回复仅供参考,具体税款征收以主管税务机关确认的为准。法拍房增值税怎么收?在成都购房的你一起了解下

税费案例

前几天刚办完客户的“大产证办小产证”二次过户类型的法拍房,刚出产证。办过户的这套房子是税费各付,成交价在200万左右,被执行人的产证还没办,需要二次过户给买受人,又因为房屋产证注明了“动迁安置房”,因此交易中心没有找到可以减收增值税的理由,按全额的税点征收。

但是如果是一般的二次过户,有减收理由的房屋,交易中心会按照差额的税点征收。

增值税是差额征收还是全额征收,取决于“买入时间”是大于等于2年,还是小于2年。

其中“买入时间”的界定,按照以下规则

所以对于一般的房产而言,就是上一次交易(契税完税凭证或登记时间)办理房产证的时间。

那么“二次过户”的法拍房,第一次交易,就是你第一次过户的时候,一般会不间隔超过1个月,所以增值税一定是全额征收的。

当然增值税是有一些扣减项的,对于大部分房产而言微乎其微,可以忽略不计。

二次过户的法拍房,特别是税费全部是下家承担的时候要特别小心,这涉及到成本是否预估清楚。此外还有维修基金,面积差引起的成本,都是需要考虑的。

此外,二次过户的流程也比较复杂,上家与开发商的交接手续往往还要买受人协调被执行人一起去办理。第一次过户与第二次过户的手续很多交易中心窗口工作人员也未必经历过,还经常会出错。

一次二次都是这样算:过户税费约为房产拍卖成交价的10%(卖方:个人所得税3%(房产证大于5年的免)、增值税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。

两次过户都按这个算:税费约为房产价的10%(卖方:个人所得税3%(房产证大于5年的免)、增值税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。第一次的房产价按它之前的裁定价。第二次的房产价按现在新的拍卖成交价。法拍房增值税怎么收?在成都购房的你一起了解下

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