法拍房购买的八大“坑”,成都购买法拍的您要注意!

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法拍房购买一般是个人去拍买,或者找中介公司,那么这两种各是怎么样的呢?需要注意避免什么“坑”呢?法拍房购买的八大“坑”,成都购买法拍的您要注意!

个人去拍:法拍房的坑有很多,实际上大家既然关注到这个问题,自然是有所了解了,我就不一一赘述,你所了解到的风险,都是法拍房的坑。

找中介公司:目前市面上中介公司五花八门,价格五花八门,所以很难判断到底哪家靠谱!我不知道问这个问题的人或者看到这个回答的你是属于哪个城市,因为各个城市的政策是不一样的。

找中介公司你有两种选择,一个是法院指定的法拍机构,,特点:官方的说法,正规,服务费高。另一个选择就是非法院指定的公司,但一定要是有实力有口碑的。特点:服务费会低一些,除了没有官方的说法正规以外,其他都是一样的。

说到底,法拍房这类房产,个人也是可以去拍的,但是个人去拍,有些风险问题个人没办法调查,所以就有赌的成分,风险自己承担。找中介公司,所有的个人去拍所担心的问题都会有中介公司去解决,只是需要你支付服务费。法拍房购买的八大“坑”,成都购买法拍的您要注意!

法拍房的产生原因:

1 、商业贷款产生:

购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

2 、司法没收产生:

刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

3 、民间借贷产生:

比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

4 、无主财产:

这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。
买法拍房的坑数不胜数,所以大家一定要谨慎行事,先了解清楚房子的产权归属问题再做决断。

下面再一起看看法拍房的八大“坑”,相信对于购买法拍房的您一定要注意留心。法拍房购买的八大“坑”,成都购买法拍的您要注意!

法拍房八大“坑”

一、 第三人签订有“长期租约”的风险

如果原房主与第三人签订有“长期租约”,那么租赁合同在先,即便房屋易主,仍然无法随意解除租赁关系,这就是俗话说的“买卖不破租赁”。这种情况下的“法拍房”实际上已经贬值很多。

二、 “老赖”不腾房的风险

“法拍房”中可能存在尚未腾房的情形,这种情况下如果实际居住人不腾房,有的法院不管腾房,作为买受人只能另行起诉。

三、 噪音污染、采光不足、房屋内曾发生非正常死亡等信息不对称造成的风险

这种信息不对称的风险,其实不光在“法拍房”中存在;所有的房屋买卖情形均存在信息不对称的风险。

四、 物业费、暖气费等各种欠费的风险

物业费、暖气费、水费、天然气费等是否欠费,作为买受人要注意去物业核实。

五、 过高税费的风险

税费的风险不能忽视。以住宅为例,一般情况下,如果原房主是自然人,原房主涉及的税费主要是个人所得税(很多地方的税率是总房价的1%),增值税(一般是5%)、城建税教育费附加(约为总房价的0.6%)等,买受人主要承担契税。如果该房屋原房主取得不动产证满五年(有的地方以缴纳契税的时间计算),且是原房主的家庭唯一住房,则个人所得税、增值税可以免缴;如果该房屋原房主取得不动产证满两年(有的地方以缴纳契税的时间计算),只能免缴增值税。

但是,如果原房主是单位,如公司等,则这个房屋的交易税费你真的算对了吗?原房主如果是公司,处置不动产除需要交纳增值税、城建税、教育费附加、印花税等,还需要交纳土地增值税。土地增值税是四级超额累进税率,最高税率为60%。

商业地产的交易税费就更高了,完全没有优惠政策,不管原房主是单位还是个人,都需要缴纳土地增值税。

六、 税费双方分担的风险

有人认为出卖方的税费由出卖方承担对自己有利。如果是二手房买卖,确实如此,但是,“法拍房”税费分担对买受人不利。如果出卖方税费原房主不承担怎么办?如何过户?你交的款项进入了执行法院的账户就是案件执行款,谁配合你缴纳税费办理过户?恐怕到最后只能自己先承担税费,再向原房主也就是被执行人起诉追偿。

七、 贷款的风险

“法拍房”一般要求先交纳保证金,如果竞拍成功,则在短时间内需要缴纳全款;如果需要贷款,时间会比较紧,逾期不缴纳款项,保证金则可能被没收。

八、 委托房产中介办理时沟通不畅的风险

有的朋友不知道怎么买“法拍房”,就交由房产中介全权办理。在竞拍时,对于是否加价双方有时候会沟通不畅或出现误解,于是就会出现竞拍成功,但竞拍价却过高,买受人如果违约,则保证金将被没收。法拍房购买的八大“坑”,成都购买法拍的您要注意!

所以,建议有意购买“法拍房”的朋友,详细了解竞拍房屋,必要时咨询委托律师把控风险,慎重决定是否购买。“漏”可以捡,但也得注意避免以上的“坑”!

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