不限购的法拍房在成都“风起云涌”,之中暗藏什么风险呢?

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最近成都房产市场的法拍房“风起云涌”,各大小巷口法拍户广告都有,那么,法拍房究竟能不能买,有些什么注意事项呢?

不限购”,对于很多限购城市来说,有一定优势。无论是对自住客还是对投资客来说,当自己购房名额已经满了之后,或者没有购房资格的时候,法拍房就是一个很好的选择。不限购的法拍房在成都“风起云涌”,之中暗藏什么风险呢?

成都法拍房不限购

房子能不能过户要看当地的一个政策,在成都购买法拍房是不需要指标的,但是法拍房竞拍过户,贷款这些自己弄的话还是很麻烦,最好还是找一个专业的助拍机构帮你完成这些,将风险降低。目前有北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策。

北京区域现在是不限购的。不放心的话也可在竞拍前咨询当地房管局等有关部门,并以其相关政策为准。过户问题会由法院和司法拍卖辅助机构来帮助解决。在拍卖前,司法拍卖服务机构河南郑拍会对房源对调查,确保房产能够顺利过户。

“可贷款”,降低了购买门槛。全款的要求太高,部分购房者手上资金受限。

“法拍”,是指这些房源是途径法院来的。这些房源,有些大多是抵押给银行的资产,最后还不出钱后,将资产拍卖抵债。

这个房源,适合一些投资客。但是对于刚需来说,还是需要谨慎。虽然是经过法院来的资产,但资产自身状态如何,法院是不管的。比如是否有物业、水电欠费,是否有业主居住,业主是否愿意搬走,房子是否有出租,或者是否能落户,学区名额是否已经被使用等,这些都是未知数。

如果要买这一类房源,建议提前具体了解房源情况,千万要谨慎。

最好还能去和二手房价格进行对比,如果最后竞拍价已经超出二手房价格太多,也建议果断放弃。哪怕是投资,好的、适合的房源也会不定期出现,不必急于一时。不限购的法拍房在成都“风起云涌”,之中暗藏什么风险呢?

如何正确理解不限购可贷款的法拍房?

法拍房确实会比市场价便宜,但是一般人没有这个本事拿,没太有纠纷的法拍房也落不到一般人手里。它的交易流程一般是法院从被执行人那里得到房屋所有权(冷冻),此时的房屋可能还有人居住。绝大多数的司法拍卖主要在淘宝网(司法拍卖)进行,一般来讲法院会将被拍卖的标的委托给几家司法辅拍公司进行管理。
拍卖方式上现在大多采取网拍形式,在网上缴纳保证金后正常参与拍卖即可。拍卖成交后,凭据交易凭证(成交确认书)几个工作日内联系相关法院负责的法官完成相应的过户手续即可。从流程上看基本没啥大坑。

但是!过户完就基本没人管了,屋里住的其他人你自己清走,被执行人赖着不走的也没辙。水木上曾经有个哥们蹲守两年终于清走了原户主,住上了属于自己的房子。法院就是要拿拍卖的钱去还原告的,基本上拍完法院也就懒得管了另外,北京的法拍房是需要购房资质的。不限购的法拍房在成都“风起云涌”,之中暗藏什么风险呢?

法拍房的来源及拍卖流程

一般情况下,法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产,通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。购买法拍房之前应详细了解房产情况,拍卖通常有以下流程:

一、阅读拍卖公告。

购房者应详细阅读法院拍卖公告,核实房屋真实性及是否具备交易资格。所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告,会对税费、产权、欠费情况等进行说明。

二、看房。

实地看房,了解房屋构造、装修损坏程度及是否实际使用、承租等情况。

三、签协议。

竞拍前去法院签署相关协议。

四、交纳保证金。

保证金额度由法院确定,竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡,若不具备竞买资格或反悔的情况下,保证金将不予退还

五、竞拍成功。

如果竞拍成功,会出具《拍卖成交确认书》。

六、过户缴税。

凭转让书和相关证明文件办理过户,还要缴纳契税、佣金和剩余房款。

法拍房存在哪些潜在的法律风险?

第一,税费承担。

一般来讲法院公告会对税费承担方式进行说明,如全部由买受人承担或上下家各自承担。法拍房的税费与普通二手房交易税费一样,购买法拍房的时候一定要弄清产权性质,商用非住宅性质的房屋、存在遗产继承的房屋、划拨土地上的房屋等将产生较高的税费。

第二,法院拍卖房需全款支付,不支持按揭贷款。

对此,现在许多银行也针对法拍房新增了专门的贷款业务。

第三,若房屋早就出租,而且租约很长,则无法取得房屋的使用权。

根据《合同法》规定,租赁物在租赁期间内发生物权变动的,不影响租赁合同的效力。此外,若住着被执行人的家属,不愿搬走的,对房屋的腾空也存在较大难度。

第四,房屋产权风险。

法院会披露这个房子有没产权证,或者以后能不能办下房产证。一定要特别注意这个细节,否则当心误买。

第五,房产存在户口问题。

尤其是竞拍人有购买学区房的要求,避免房内户口无法迁出,导致影响孩子就学,无法达到最终目的。

什么样的法拍房值得购买?

第一,产权清晰的房产。

拍卖的房子有产权证,无抵押,无租赁关系的,这类房子只要有法院开具的文书就可以顺利过户,而且手续快。

第二,屋况良好的房产。

房屋的使用情况、实际问题,房子的结构,水电,户型等综合考察之后,墙体未遭损坏,电路水管未遭破坏,朝向户型都很好的房子,可以考虑直接入手。

第三,没有租约。

法拍房最怕的就是遇到带租约的房子。而且租约可能很长,在拍卖后租客可能拒绝搬走,造成买家不能入住。

不限购法拍房值得买吗?

不限购意思是没有明确的指向范围和所购的种类与数量。可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织);不限制购买数量,一种(件)可以,数种(件)也行,全部包园还行;不限制支付方式(现金、支票都可以)。其实简单点说就是谁都可以买。没有明确的范围。

司法拍卖房不需要网签,购房者是否有购房资质也不需要审查,购房者也可以正常落户,正常途径购房交易所有环节都在住房建设管理部门的控制下;而司法拍卖过程中,房管部门却只负责较后一步,办理过户手续及新的房产证。

比如在长沙,每月法拍房好几百套,法拍房不是不能拍。不建议个人盲目拍。法拍房是法院有处置权可以依法拍卖的房子,一般法拍房都经历了3个月的诉讼期和8个月的撤回期。法拍房事前司法尽调很重要,前期就规避了一定的风险。

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