一文读懂法拍房的风险及控制

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法拍房成为房地产市场关注的焦点,起拍价格一般只有市场价的七成左右,吸引了不少购房者的目光。各地甚至还不时传出断供房源增多,法院折价甩卖的消息。那么法拍房都有那些风险:一文读懂法拍房的风险及控制

一、按揭贷款风险

竞买人参与竞拍成功后,个人是很难在银行办理法拍房贷款的。

二、欠费风险

拍卖房从起诉到查封需要一个时间过程,这个时间可能是几个月,半年;在此期间产生的物管费,水电气费和滞纳金都是需要竞买人承担的。

三、第三方强占风险

在司法拍卖房里面第三方强占房屋的现象很多,强占方一般为民间贷款的债权方(高利贷),有第三方强占的房屋清场难度极高。一文读懂法拍房的风险及控制

四、多查封多抵押风险

原债务人出现多次抵押,会出现多查封问题。比如一套房子被金牛区法院查封,又被高新区法院查封,还被锦江区法院查封,这种问题很难解决。

五、有长期恶意租赁风险

“买卖不破租赁”,租约受法律保护。竟买人拍到房屋后须依法履行原业主跟承租方签约的《租赁合同》。有的被执行人为了避免房屋被拍卖而恶意与他人签订10年、20年不等的长期租赁合同,这种情况下受买人是不能以房屋所有人的身份要求此前的租房者搬离。

六、房屋权属风险

拍卖房产是否清晰,能否顺利过户。法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等作相应的披露,但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的,甚至有的时候,法院并不保证拍卖房的房屋可以办理房产证或者可以过户。产权显示为公司的房屋,会产生高额的税费,可高达40%多;没有办理产权的合同房银行是拒贷的。

七、使用权风险

在房屋使用权方面,法拍房存在如下风险:

1、法拍房存在原房主恶意霸占房屋的可能性,法院、拍卖公司往往不负责清场,需要房屋买受人自行清场。若无法及时清场,将影响房屋使用和收益。

2、法拍房存在原房主恶意破坏装修、恶意破坏房屋结构的可能性,而恢复相关房屋结构、装修将造成额外的支出。

3、法拍房存在原房主拒不迁出户口的风险,导致房屋买受人无法将户口迁入,进而影响子女入学。而户口迁出争议往往是无法诉讼、无法强制执行的。

1、尽量选择清水房,防范原房主恶意破坏装修、破坏房屋结构的风险。

2、尽量选择无户口房,避免买入房屋后无法迁入户口。

3、充分评估自身的清场能力,对于自身清场能力不足、原房主恶意霸占可能性较大的房屋,应尽量避免。一文读懂法拍房的风险及控制

八、其他风险

对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。

怎样规避风险

1.咨询建议

向客户提供符合客户需求的司法拍卖房产信息并提供投资咨询与建议。

2. 竞买前看样

在竞买前为客户提供意向拍卖标的图片或视频,或为其向法院预约实地看房。

3. 做好尽职调查

对客户意向拍卖标的进行前期尽职调查,排除一切风险,确保后期能过户,办理产权证,并提供标的物详细情况清单和完整尽职调查报告。

好了关于法拍房的风险和风除控制就分析到这里,如果有不清楚可以咨询成都法拍房邓经理。

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