民法草案居住权对法拍房市场有什么影响大?成都法拍房该怎么买

仪器检测校准 > 法拍资讯 > 民法草案居住权对法拍房市场有什么影响大?成都法拍房该怎么买

我国举行的两会确立了新的民法典草案,其中对法拍房的居住权有了新的规定。那么这部被称为“社会生活百科全书”的法律中,大家对于居住权新增条款出现了很多争议。民法草案居住权对法拍房影响有那些呢?对于成都法拍房市场又有什么影响呢?民法草案居住权对法拍房市场有什么影响大?成都法拍房该怎么买

《民法典(草案)》中的具体规定:在第十四章,第三百六十六条至第三百七十一条规定了居住权制度,其中:

第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期间;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条:居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条:以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

——《民法典(草案)》2020年05月28日颁布,2021年01月01日起执行

这都有那些影响呢?一起看看民法草案居住权对法拍房市场有什么影响大?成都法拍房该怎么买

1.居住权

一般人都认为,父母死去其财产子女继承,有着充分的处理权,对不对?但是假设,老人在去世之前,觉得照顾他的那个保姆或者哪个邻居朋友,对他很不错,愿意把房子给这个人长期居住,并且白纸黑字地写了下来。

买二手房法拍房要小心了,不查居住权,买了也住不进去!

那么不好意思,作为老人的子女,虽然可以去继承和出售这个房子,但在这个保姆或者邻居死亡之前,不管是作为子女,还是后面买到这套房子的人,都没有这个房子的居住权,有趣的是网上有一个说法:“子女就算继承了房屋,也不一定熬得过居住权”。

是不是有点傻眼?
这个可不是大家以前认知的那种租赁权,而是居住权。租赁权是需要付出对价的,并且需要遵守租赁期限最长不能超过20年的法律规定,而居住权是可以超过20年的,可以约定某个人拥有居住权直至其死亡为止。

2.居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权

假设你在买二手房,或者法拍房产的时候,遇到了这种情况,你是不是想死的心都有了?你花费了好几百万买的房子,你不能住进去不说,别人占据你家房子居住,还是具有合法性的。

因为新《民法典》里面明确约定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

民法草案居住权对法拍房影响有多大?

这个时候,你除了跟拥有居住权的人协商外,没有任何其他办法。

不过也有好消息,那就是新《民法典》里面也明确约定说“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同,同时,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”也就是说,这个居住权要登记才设立。

未来我们在购买二手房、法拍房的时候,除了要去查询该房屋的权属、抵押、查封、欠缴情况外,还要再多一项工作了,那就是要去查这套房子的居住权情况。

3.居住权本质上就是把房子的所有权和使用权分离了。

居住权不是所有权,而属于“用益物权”,就是占有、使用和收益的权利。一旦你的房子被设定了居住权,就等于被剥夺了使用权,除了你能决定房屋出售以外,其他的你说了都不算。只要居住权期限没到,享有居住权的人就可以合法地住下去,房子的主人没有任何办法赶他走。不过,民法典对居住权有严格的规定,比如居住权只能通过合同、遗嘱等方式获得,必须签订书面合同,而且要向登记机构申请居住权登记才能生效;居住权不能转让,不能继承;居住权到期或者居住权人死亡,还要办理注销登记。那么,居住权的意义在哪里呢?谁愿意把自己房子的使用权拱手给别人,而且自己都无权使用?其实,从民法典对居住权规定背后的含义来看,它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为,而是针对公租房、老年人“以房养老”等特殊情况,让享有居住权的这部分人能够更有保障,某种程度上可以解决“房子是用来住的,不是用来炒的”这个问题。

4.“居住权”的设定,完全打破了房产交易市场的固有模式,改变了房产的商业属性。

对于这种情况,我们再来看大家比较关心的几个问题:

设立居住权的房子还可以交易?

——可以交易,但不可以租赁。

设立居住权的房子可以过户交易,但是,居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。

拥有房子的居住权,我就可以住一辈子?

——如果没有设立居住权消灭的具体期限,居住权人可以永久居住直到死亡。

设有居住权的法拍房不能过户?

——可以过户,但是过了户也得等居住权期间届满或者居住权人死亡,才能拥有房屋全部的使用权。

法拍房市场会不会出现设立居住权的房子?

——会,法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产,与居住权的设立无关。

司法拍卖作为法院强制执行的手段之一,可以在拍卖成交之后,将物权强制转移到买受人名下(执行裁定书)。

【法拍解读】居住权约定仅为赠与行为,无法排除法院执行,同样可以被强制涤除,涤除之后房屋恢复原状,可以正常买卖交易。民法草案居住权对法拍房市场有什么影响大?成都法拍房该怎么买

5.相关评论

【网友一】居住权可以解决什么问题?空巢老人要再婚,害怕房产纠纷,直接给子女,怕子女擅自处分房屋自己没有居所,等到死后处理又怕遗产纠纷……现在有居住权了,老年人先把房产给子女,同时设立并登记一个给自己和配偶的居住权。

【网友二】居住权可以对抗法院执行财产吗?反正原则上无偿的,被执行人事先对名下房产全部设立居住权呢?法院怎么执行?

【网友三】居住权最大的隐患就是被用来对抗执行,被执行人名下唯一住房可以被执行也是争取了好久才得以实行。例如抵押登记在先,居住权登记在后,执行阶段如何处理?

【网友四】照这样发展,就会出现一个有趣的现象,越来越多的人会选择买新房,二手房的过户交易等风险会越来越大。对于法拍房市场来说,也会出现执行风险。

新型用益物权——居住权

继房屋所有权、土地使用权之外,《民法典》首次提出了“居住权”这一新型用益物权。

居住权:居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同,向登记机构申请居住权登记。

同时也规定居住权自登记时设立,不得转让、继承;设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外;居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

成都法拍房又增关卡

确实,居住权的出台让法拍房市场面临着更大的挑战。即使在没有居住权存在的情况下,也常常会有一些购房者掉入法拍陷阱,如拍到无法过户、无法入住、瑕疵严重的法拍房。而将来,法拍市场中必然会流入一部分绑定居住权的“瑕疵”房产。

瀚海法拍网认为,这其中将不乏恶意设置居住权的情况出现。若购房者拍到已绑定居住权的房产,即使可以办理正常过户手续,也无权清退居住权人。自己不仅无法入住,也会影响到后期该房产上市交易的市场价值。此次居住权的设立,相当于在法拍房的竞拍之路又增设了一道关卡。

不过,购房者大可不必因居住权过于担忧,只要在竞拍前,通过专职人员做好风险把控,在查清房产属性、抵押等情况的基础上,确认房屋是否已绑定居住权即可。

在过五关斩六将的艰难拍房之路,前期调查非常必要,瀚海法拍网也将为购房者提供安心、可靠的助拍服务,降低购房者的拍房风险。同时,在各项繁冗的手续、贷款、出价技巧、预算规划等方面,皆可全权代办,让购房者在拍房过程中省时省力省心,买到真正“实惠”的法拍房。

对于成都法拍房购买,前期尽调是一定要充分的。客户要找专业人士对成都法拍房源进行充分了解,知己知彼才能买到心仪房源。

了解更多成都法拍房

About the author

全国大型仪器测试、性能测试、成分检测等服务,为企业定制性价比检测方案。

留言

error: 欢迎访问!