四川成都法拍房价格底吗,法拍房都有什么优缺点?

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法拍房价格其实不一定底,他的价格波动性比较大。当出现低价房源时,大家抢购的热情也高,给人的感觉也比较低。当然,通过合理的规划,找到心仪的房源,适当参与竟拍,也能拍到低价的房源。它价格便宜所以很多人觉得很划算,其实高收益和高风险是对等的。四川成都法拍房价格底吗,法拍房都有什么优缺点?

先简单看下法拍房形成的原因,一是买房的人没有办法偿还商业贷款;二是民间的借贷抵押;三是司法没收;四是无主财产。

那么法拍房的起拍价为什么这么低呢?

1、法拍房能够快速变现

法院拍卖法拍房,目的是希望通过司法拍卖折抵价款,赔付给债权人,能够尽可能快速的将债务偿还,处理被执行人的债务纠纷,为了达到这种较高的变现要求,故将起拍价由低到高竞拍,价高者得。

2、委托人意愿

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%,如果出现流拍,再进行拍卖时,起拍价可再降低20%。法拍房的售卖是有时间限制的,从房源上线到开拍结束一般为60天,如没有竞买者出价,就形成了流拍。为了避免流拍,委托人通常会将保留价作为起拍价。

3、部分法拍房存在一定的隐患与风险

法院只对自己公示的房源信息负责,一些被遗漏的需要自行了解的信息可能会存在一些风险,房源安全度有瑕疵,是法拍房价格低的一个原因。

4、真正参与的竞买者少

近几年,法拍房转移到淘宝和京东法拍平台上,这样也提高了法拍房的关注度,也减少了佣金,提高了拍卖的效率。但是从两平台上的数据来看,商住房的竞买,无论是从成交量还是从关注度上,都远远高于商铺。虽然围观人数常常达到几千甚至上万,但报名并出价的一般只有几名,很多人是想买不敢买(担心法拍房的风险),故还是需要一定的低价优势来吸引大众的。四川成都法拍房价格底吗,法拍房都有什么优缺点?

二、法拍房案例

x先生从房地产公司以100万价格购买了一套房子,首付为30万,房产在银行抵押价格为70万,贷款利率为基准利率4.9%。

三年后,x先生由于经济紧张导致断供,银行要求x先生还款,x先生已经无法还款,这时银行起诉x先生按揭担保贷款违约,法院对案件进行审理发现x先生没有按时还款,根据合同银行可以申请法院将该房产进行公开拍卖的,银行的诉求是通过法院拍卖房产来偿还剩余的本金和断供期间产生的利息和违约金。

拍卖前银行或者法院会对该房产目前的市场价进行评估,假设该房价已经从当初的100万涨到150万,该房产一般一拍起拍价是市场价的8折也就是120万进行竞拍,比市场价低20%。一拍如何流拍会短期进行第二次拍卖,价格为一拍起拍价的80%就是96万。

假设该房产以105万拍卖出去后,银行获得原抵押本金大概65万左右+3万左右利息=68万。剩余的会给第二债权人,如果没有第二债权人会给原房主。通过这个案例可以清楚只有在房价上涨的时候产生的法拍房价格会远低于市场价就是这个道理。四川成都法拍房价格底吗,法拍房都有什么优缺点?

三、法拍房的优缺点,成都的你准备好了吗?

法拍房优点

1、不限购。除北京深圳等一线城市外,在不少城市买法拍房是不要求购买人有购房资格的。

2、价格低。这种资产一般都是因为债权问题处理,所以价格会低很多。第一次拍卖一般是市场价的85折,流拍一次后将为原来的8折。一般经过三次流拍后,价格会很低。

法拍房缺点

1、付款方式需一次性付款,不能贷款:绝大部分都需要一次性全款。就算是公告上写了可以贷款,也要先把房屋的尾款结清,取得房产证之后,再去法院指定的银行去办理贷款,平添了很多正常房屋贷款不需要交的费用。

2、房屋交接存在很多不确定性的风险:当房子产权过户后,房子确实属于你了,但是法院可不负责清房,房屋的交付工作要自己解决。遇到赖着不走的,很难处理,尤其是住着七老八十的老人,你碰都不敢碰一下,人家就是不搬走,你买了房也搬不进去呀。

3、无法落户的风险:目前没有法律规定取得房产证后可以强制他人迁出户口,所以户口问题也得自己处理,原户主能不能迁出,存在很大的不确定性。你无法落户也就意味着你精打细算买的法拍学区房却眼睁睁的用不了。

4、债务关系复杂的风险:法拍房多牵扯到复杂的债务关系,很可能存在多次抵押,还会存在民间借贷,高利贷等,你办完手续入住了,他们会经常上门讨债,让你剪不断理还乱。

5、高额的税费的风险:一般法拍房的税费都由买房者支付,除了正常的契税,营业税,印花税等税费,还有可能你摊上的是非“满五唯一”的主,那还有差价的20%的个人所得税等着你呢,这些具体情况是怎样的,必须提前弄清楚,否则你买的价格可能并不比正常的二手房便宜,可能还贵了。

6、牵扯很多欠款的风险:法拍房一般是由于原房主存在债务问题,资不抵债,才会走这个程序进行拍卖的房子。这种房子很可能拖欠了多年的物业费,水电费,燃气费,暖气费,广播电视费,如果加上违约金还有一大笔费用。

7、产权不清晰的风险:法拍房的土地性质很重要,如果是小产权房,本身就没有房产证,你也无法取得房产证,无法正常出售,存在很多不确定的风险。

如果该法拍房的产权是属于夫妻共同所有,那一方拍卖,另一方来追究,或让你赔偿因你购房而给他的财产造成的损失,你也会有不小的麻烦。

可以说,法拍房的便宜,正是因为它的缺点造成的。所以,买卖这种房子,一定要特别小心。

换句话说,这种房子适合房产投资高端玩家,资金量很大,且有很深的社会关系,能够对购买的法拍房知根知底,摸清法拍房来龙去脉的人,而作为普通老百姓,或者刚需,尽量别碰,水太深了,小心进去出不来!

总之,法拍房存在的原因,很多是因为处理债权关系,从宏观角度来看,就是处理躺在银行里的垃圾资产,修复资产负债表的。比如某些老板拿房子抵押还不上钱的。这类资产,也只是借助了本轮房价热潮,才成功解决掉,或者说成功找到资产接盘方。

特别注意,银行内部有很多种债务处理办法,但这类资产最终能流出银行体系,不被银行工作人员及其亲朋好友内部消化,本身已经说明其价值不高。不了解房产的人,可能只看拍卖价格,以为捡到了便宜,实际上却是花了很多钱,只买了一本房产证和一大堆麻烦。四川成都法拍房价格底吗,法拍房都有什么优缺点?

四、法拍房价格真的低于市场价吗?

根据研究院的数据显示,2019年8月全国的法拍房平均成交折扣率为7.6,也就是说法拍房的最终成交价比评估价(评估价是法院找的评估公司给房子做的估值,一般比市场价低20%)还要低24%。

总之,选择法拍房不能盲目,一定要多比较选择。做好充分的准备工作,不打无准备之仗。

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